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弄清抵押狀況,避免買到二次抵押房

二手房產交易時最擔心的是房屋抵押狀況。由于金融創新產品層出不窮,房產抵押融資的方式也不少,碰到這樣的房產該怎么辦?

有買家發現賣家隱瞞了房屋的抵押狀態,中介公司及賣家聲稱房屋只有銀行抵押貸款,但在辦理按揭貸款時發現房屋存在抵押給個人的情況。鑒于交易風險的存在,買家在支付了定金后拒絕繼續交易,最終雙方鬧上公堂。日前,法院判決,賣家需退還定金。業內人士表示,在房產交易前需特別留意房屋抵押狀況,在查詢清楚抵押狀況之前不要輕易支付定金。

賣家隱瞞二次抵押狀況,買家拒絕交易

法院:雙方都存在不當,定金應當退回

姚女士看中了李先生位于廣州市天河區的一套房,通過中介公司以460萬元的價格完成交易。姚女士分兩次分別支付了定金20萬元和60萬元給李先生,并同時支付了中介費和網簽費給中介公司。在支付方式上,姚女士選擇向銀行申請5年230萬元的銀行按揭貸款,但在辦理銀行貸款時不能獲得批準。姚女士發現,房屋除了抵押給銀行按揭貸款外,還抵押給了第三人。

姚女士表示,廣州市不動產登記查冊表(簡稱查冊表)上載明第三人對房屋享有抵押權,雖然查冊表每頁均有她的簽名,但她是支付了網簽費和定金后,才看到中介人員出示的查冊表。中介人員表示房屋有問題是辦理不了網簽的。

姚女士表示,李先生和中介只是說房屋存在銀行抵押貸款,并沒有說存在抵押給個人的情況。李先生與中介表示,已向姚女士解釋清楚房屋的抵押情況,已明確告知存在抵押,只是當時沒有明確是抵押給銀行還是抵押給個人。

姚女士覺得交易風險不小,立即要求李先生退還已付的款項。由于雙方無法達成協議,姚女士提起了訴訟。

法院審理認為,李先生在簽訂合同時并無告知姚女士涉案房屋已抵押給個人,存在不當。另外,姚女士亦未舉證證明涉案房屋抵押給個人而非銀行致使其無法履行合同以及涉案房屋涂銷抵押后繼續履行合同存在障礙,其拒絕繼續履行合同亦存在不當。因此,導致合同解除,李、姚雙方均有過錯。

最終法院判決,李先生應向姚女士退還定金80萬元,但姚女士請求李先生支付定金利息、中介費、網簽費及按揭費,法院不予支持。

業內人士:

需業主配合查詢才能了解抵押明細

盡量不要購買抵押狀況復雜的房產

中原地產華苑分行高級營業經理莫建國表示,目前如果由買家自行去查看查冊表,不會顯示抵押狀況的明細,只能查到房產是否處于抵押狀態。只有由業主自己查詢,才會顯示明細,因此可要求業主配合查詢。一般會要求業主提供不動產權證、身份證復印件,有些還會要求提供查冊表,包括房產是否查封、抵押的狀況等。

如果出現二次抵押的情況,在過戶時,需要債權人同時到場,提供相應的證件才可以辦理過戶。此外,債務大小的情況也會影響買家辦理按揭貸款。因此,購房者在看清楚查冊表之前不要支付定金、首期款。

所謂“二次抵押”,是指將已做抵押的抵押物再次抵押,從特定放款人處獲得貸款,二次抵押貸款不用還清以前的貸款。房產二次抵押貸款就是按揭房抵押貸款。

業內人士表示,購房者在買房時要特別留意房屋的抵押狀況。通常出現二次抵押狀況,說明業主是有資金缺口或特別的資金需求。尤其是抵押給個人的情況,可能存在債務風險,購房者容易卷入連環債。盡量不要購買抵押狀況復雜的房產。如果需要購買,一定要清楚其中的風險,在確定可辦理涂銷抵押之前不要支付定金,以免產生糾紛。

(據《廣州日報》) 

責任編輯:劉彭軍
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